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美国最有权势的部门
2022-09-21

作者:陈劲松 摘自:读者

上周五,我们家又收到两封HOA的信。打开信封时,心情就像打开判决书一般。果不其然,在两封信中,HOA分别指责我们家前院的灌木不合格,以及草坪需要修补。拿到信之后,我四处找工人,最终花了700美元解决了这些问题。

HOA的全称是HomeownerAssociation,在中国叫业委会,但房委会可能是更为恰当的翻译。早期的业主管理委员会不像今天的HOA这样,有规范的管理,而是具有种族主义的色彩,甚至本身就是种族隔离的工具,因为早期的HOA可以明目张胆地排斥有色人种入住特定的小区。20世纪60年代后期,种族隔离制度被法律废除后,现代规范化管理的HOA才开始出现。现代意义的HOA最先组建于纽约的长岛,其目的是让业主充分享受优美的环境,防止个别业主在自己地产上的某些修建、装饰、绿化行为影响周围的景观,从而影响其他业主的“享受”,甚至影响到物业本身的价值。

在美国,业委会与国税局并称为两个权力最大的机构。联邦调查局在行使权力的时候还要受到种种制约,但这两个机构几乎是肆无忌惮。在我们小区,业委会的人定期开车在小区内四处巡视,看到问题就拍照发信,要求你定期整改,否则就要罚款。业主接到这种信之后只能照做,几乎没有申诉的余地。罚款缴迟了就会有很高的滞纳金,滞纳金积累多了,HOA就会没收你的房子。

HOA几乎什么都管。大的方面,限制你的政治权利,HOA可以禁止业主在自己院子里放置政治性的选举标识,比如支持某位候選人的标语。在小的方面,HOA可以禁止业主挂某些颜色的窗帘,规定院子里只能种什么花草,进屋时脱下的鞋必须放在门内而不能放在门外,阳台上禁止挂衣服,给房子的外墙刷什么油漆,门口的树叶有没有扫,等等。

在美国,如果一个公民认为政府机构、警察、法院或者其他机构侵犯了其权利,他都可以向法院或者该机构的上级机构提出申诉、仲裁或起诉。但是,对HOA做出的不公正的处罚或者决定,业主往往没有办法维权,除非涉及诸如种族歧视、私闯住宅等大问题。为什么业主不可以起诉HOA,或者说即使业主起诉HOA也很有可能败诉呢?这是因为HOA是一个自己管理的实体,业主本身就是HOA的成员,授权HOA的管理层代表自己管理小区,起诉HOA相当于自己起诉自己;另外,HOA的章程上一般都列有这样的豁免条款,即业主放弃对HOA管理层人员提起任何民事诉讼的权利。业主购买物业时就表示同意章程上的条款,这是业主会败诉的重要原因之一。

被罚多了,邻居就传授给我一个诀窍。邻居告诉我,本社区的HOA巡逻车是一部黄色的大众汽车,发现这部车在家门口停留,就赶紧拿杯茶出去请HOA的人喝,这样他就不好意思下手搞你了。所以,业主的厨房里需常备着一杯茶。

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